Investir dans l’immobilier à l’étranger attire de plus en plus de Français en 2026. Que ce soit pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou une préparation à l’expatriation, l’achat d’un bien hors de France offre des opportunités uniques. Mais ce type d’investissement comporte des spécificités juridiques, fiscales et financières qu’il est essentiel de maîtriser avant de se lancer.
I. Les destinations les plus attractives en 2026
Le Portugal : le champion de la fiscalité
Le Portugal reste en 2026 l’une des destinations préférées des investisseurs français. L’attrait principal est le régime fiscal avantageux, notamment pour les résidents (même si le régime des Résidents Non Habituels a été réformé en 2024, des avantages subsistent pour les retraités et les investisseurs).
Les prix dans les zones recherchées (Lisbonne, Porto, Algarve) ont augmenté de 5 à 8 % par an depuis 2020, mais restent inférieurs à ceux des grandes villes françaises (3 000-6 000 €/m² à Lisbonne, contre 10 000-15 000 €/m² à Paris). La fiscalité immobilière est attractive : pas de droits de succession entre conjoints et descendants directs, un impôt foncier (IMI) modéré (0,3 à 0,5 % de la valeur vénale), et des conventions fiscales avec la France qui évitent la double imposition.
Pour ceux qui cherchent à comparer avec le marché français, notre analyse des prix immobiliers en France permet de mesurer l’écart.
L’Espagne : la proximité et le soleil
L’Espagne est la destination numéro un pour les résidences secondaires. La Costa del Sol, les Baléares et les Canaries attirent une clientèle française en quête de soleil et de qualité de vie. Le marché espagnol est dynamique en 2026, avec des prix en hausse de 3 à 5 % dans les zones côtières.
Le système fiscal espagnol est relativement favorable : l’IBI (impôt foncier) varie de 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale, et la plus-value à la revente est taxée entre 19 et 26 % selon le montant. Les conventions fiscales avec la France sont bien établies.
L’Espagne offre également un marché locatif saisonnier très porteur, avec des rendements bruts de 5 à 9 % dans les zones touristiques. Notre article sur l’investissement locatif saisonnier donne des clés pour optimiser ce type de placement.
Le Maroc : le marché francophone émergent
Le Maroc séduit de plus en plus d’investisseurs français, attirés par la proximité géographique, la communauté francophone et les prix attractifs. Marrakech, Casablanca et Tanger sont les villes les plus dynamiques.
Les prix à Marrakech varient de 1 500 à 4 000 €/m² selon le quartier, bien inférieurs aux prix français. Le Maroc a réformé son droit de propriété pour le rendre plus accessible aux étrangers (autorisation préalable supprimée pour la plupart des biens). La fiscalité est attractive : pas d’impôt sur la fortune immobilière, une taxe foncière modeste (0,33 %), et des conventions fiscales avec la France.
Le risque de change (dirham marocain) et le cadre juridique différent (droit musulman pour certains aspects du droit de la famille et des successions) nécessitent un accompagnement juridique spécialisé.
La Grèce : le Golden Visa à prix réduit
La Grèce reste attractive avec son programme de Golden Visa : un investissement immobilier de 250 000 € (dans certaines régions) ouvre droit à un permis de séjour pour l’investisseur et sa famille. Ce programme a été réformé en 2024-2025, avec des seuils relevés à 800 000 € dans les zones les plus demandées (Athènes, Santorin, Mykonos), mais les zones moins touristiques restent à 250 000 €.
Les prix dans les îles cycladiques sont élevés (3 000-8 000 €/m²), mais les rendements locatifs saisonniers sont excellents (8-12 % bruts en saison). La fiscalité grecque s’est alignée sur les standards européens, avec un impôt foncier (ENFIA) modéré.
II. Le financement d’un achat à l’étranger
Les options de prêt
Financer un achat immobilier à l’étranger est plus complexe qu’en France. Trois options principales s’offrent à l’investisseur :
Le prêt dans le pays d’achat : Les banques locales acceptent de financer les étrangers, mais avec des conditions plus strictes : apport de 30 à 50 %, taux légèrement plus élevés, et nécessité de justifier de revenus dans le pays ou de garanties solides. L’avantage est de financer en devise locale, ce qui évite le risque de change.
Le prêt en France : Certaines banques françaises proposent des prêts pour l’achat à l’étranger, mais elles sont exigeantes : apport de 30 à 40 %, prise en compte des revenus locatifs à 70 % dans le calcul de l’endettement, et taux majorés de 0,5 à 1 % par rapport à un prêt en France.
Le prêteur international : Des organismes spécialisés (BNP Paribas International, HSBC, Crédit Agricole International) offrent des solutions de financement transfrontalières, avec des conseillers qui maîtrisent les spécificités juridiques de chaque pays.
Quelle que soit l’option, le taux d’endettement global (prêts en France + prêt à l’étranger) ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Pour une vision claire du marché du crédit, consultez notre analyse des taux de crédit immobilier en 2026.
Le risque de change
Investir dans un pays dont la devise n’est pas l’euro expose au risque de change. Si le dirham marocain ou le dollar américain se déprécie par rapport à l’euro, la valeur de votre investissement diminue mécaniquement en euros.
Plusieurs stratégies permettent de gérer ce risque : financer l’achat dans la devise locale (les loyers perçus couvrent les mensualités dans la même devise), souscrire une assurance contre le risque de change (coûteuse, mais sécurisante), ou choisir des pays de la zone euro (Portugal, Espagne, Grèce, Italie) pour éviter ce risque.
III. La fiscalité internationale
Les conventions fiscales
La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays pour éviter la double imposition des revenus immobiliers. Ces conventions précisent quel pays a le droit de taxer les revenus locatifs, la plus-value, et le patrimoine.
En règle générale, les revenus locatifs sont imposés dans le pays où se trouve le bien. L’investisseur doit les déclarer en France (dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC selon le type de location), mais bénéficie d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé à l’étranger, dans la limite de l’impôt français correspondant.
La déclaration fiscale est complexe et nécessite l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale. Une erreur de déclaration peut entraîner des redressements et des pénalités.
L’IFI et l’immobilier à l’étranger
Depuis 2018, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s’applique aux biens immobiliers possédés par les résidents français, où qu’ils se trouvent dans le monde. Les biens à l’étranger sont donc soumis à l’IFI, au même titre que les biens en France.
La valeur déclarée est la valeur vénale du bien, convertie en euros au taux de change en vigueur au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les biens situés dans des pays sans convention d’assistance administrative avec la France, une déclaration spécifique est requise, avec des pénalités renforcées en cas d’omission.
La succession et les droits de mutation
La transmission d’un bien situé à l’étranger est régie par le droit international privé. Selon le règlement européen (successions) et les conventions bilatérales, la loi applicable peut être celle de la résidence habituelle du défunt ou celle du pays où se trouve le bien.
Les droits de succession varient considérablement d’un pays à l’autre : de 0 % au Portugal (entre conjoints et descendants) à 55 % dans certains états américains. Une structuration patrimoniale adaptée (SCI, trust, assurance-vie) peut optimiser la transmission.
Pour les investisseurs français, la constitution d’une SCI familiale est une option à étudier avec un notaire ou un avocat spécialisé.
IV. Les clés de la réussite
S’entourer de professionnels locaux
Le premier réflexe doit être de s’entourer de professionnels compétents dans le pays d’achat : un notaire ou avocat spécialisé en droit immobilier local, un expert-comptable maîtrisant la fiscalité locale et internationale, et une agence immobilière reconnue.
Attention aux intermédiaires qui proposent des “packages clé en main” à des prix attractifs. Vérifiez leurs références, leur inscription aux organismes professionnels locaux, et n’hésitez pas à solliciter plusieurs devis.
Visiter avant d’acheter
La tentation est grande d’acheter à distance, surtout pour un bien dans un pays lointain. C’est une erreur fréquente. Une visite sur place est indispensable pour vérifier l’état réel du bien, le quartier, la proximité des commodités, et la qualité de la construction.
Si la visite n’est pas possible, faites appel à un tiers de confiance (expert immobilier local, architecte, ami résidant sur place) qui pourra inspecter le bien et vous faire un rapport détaillé.
Anticiper la gestion locative à distance
Si vous investissez pour louer, la gestion à distance est un défi. Plusieurs options : une agence de gestion locale (commission de 8 à 15 %), une plateforme de gestion en ligne (Hospitable, Guesty), ou un concierge local pour les locations saisonnières.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut s’appliquer aux biens à l’étranger, sous réserve que les conditions soient remplies. Consultez notre comparatif entre LMNP et location nue pour choisir le régime le plus adapté à votre situation internationale.
Conclusion
Investir dans l’immobilier à l’étranger en 2026 est une stratégie patrimoniale séduisante, mais qui ne s’improvise pas. La clé du succès réside dans une préparation minutieuse : choix du pays en fonction de vos objectifs, structuration juridique et fiscale adaptée, financement optimisé et gestion professionnelle.
Avec les bonnes précautions et un accompagnement professionnel, l’immobilier international peut offrir des opportunités de diversification, de rendement et de valorisation patrimoniale que le marché français ne permet pas toujours.
Pour approfondir, découvrez notre guide sur la SCI familiale, notre analyse des taux de crédit immobilier 2026 et notre article sur l’investissement locatif saisonnier pour optimiser votre stratégie à l’international.
Questions Fréquentes
Quels sont les pays les plus attractifs pour un investissement immobilier en 2026 ?
Le Portugal (régime fiscal attractif pour les résidents, pas de droits de succession), l'Espagne (marché dynamique, prix en hausse modérée), le Maroc (proximité, prix attractifs), la Grèce (Golden Visa à 250 000 €) et l'Italie (prix bas dans le Sud, dispositif des 1 € pour les villages) sont les destinations les plus populaires auprès des investisseurs français en 2026.
Comment financer un achat immobilier à l'étranger ?
Plusieurs options : un prêt immobilier dans le pays d'achat (si vous avez des revenus locaux), un crédit en France (mais les banques françaises exigent souvent un apport de 30 à 40 %), ou le recours à un prêteur international spécialisé. Le taux d'endettement global ne doit pas dépasser 35 % des revenus.
Quelle est la fiscalité applicable à un bien immobilier à l'étranger ?
La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays pour éviter la double imposition. Les revenus locatifs sont imposables dans le pays où se trouve le bien, mais doivent également être déclarés en France. Un crédit d'impôt égal à l'impôt payé à l'étranger s'applique, dans la limite de l'impôt français correspondant.
Quels sont les risques spécifiques d'un investissement à l'étranger ?
Les principaux risques sont le risque de change (fluctuation des devises), le risque juridique (différence de droit de propriété, notamment dans les pays de common law), le risque politique (instabilité, expropriation), et le risque de gestion (éloignement, barrière linguistique, absence de réseau professionnel sur place).