Le changement climatique n’est plus une abstraction pour le marché immobilier. En 2026, les risques climatiques sont devenus un facteur déterminant dans la valeur d’un bien, son assurabilité et sa liquidité. Entre les inondations à répétition, la sécheresse qui fissure les maisons et la montée du niveau de la mer, les propriétaires et investisseurs doivent intégrer ces paramètres dans leurs décisions.
Les trois risques climatiques majeurs pour l’immobilier
Le retrait-gonflement des argiles (RGA)
Le RGA est le risque climatique le plus répandu en France. Il concerne 10,4 millions de maisons individuelles, soit près d’une maison sur deux. Le mécanisme est simple : les sols argileux se rétractent pendant les périodes de sécheresse et gonflent quand ils se réhydratent. Ces mouvements exercent des contraintes sur les fondations, provoquant des fissures parfois irréversibles.
Le coût des sinistres RGA a explosé ces dernières années : 3,5 milliards d’euros d’indemnisation en 2025, contre 500 millions dans les années 2010. Les zones les plus touchées sont le Sud-Ouest, la région Centre-Val de Loire et l’Île-de-France.
Les inondations
Près de 17 millions de Français vivent en zone inondable. Les inondations sont le premier risque naturel en France en termes de fréquences et de coûts. Les épisodes méditerranéens (Cévennes), les crues de la Seine et du Rhône, et les submersions marines sur les côtes atlantiques et méditerranéennes sont les phénomènes les plus dévastateurs.
Après les inondations records de 2025 dans le Nord et le Pas-de-Calais, les assureurs ont revu leurs primes à la hausse et certaines zones sont désormais considérées comme non-assurables.
La montée du niveau de la mer
Le long du littoral français, la montée du niveau de la mer (environ 3 mm par an) combinée à l’érosion côtière menace des milliers de biens immobiliers. Des communes comme Soulac-sur-Mer, Lacanau ou Wimereux ont déjà perdu des habitations.
La loi Elan et le plan national d’adaptation au changement climatique prévoient le recul stratégique dans les zones les plus exposées, avec des dispositifs d’indemnisation pour les propriétaires.
L’impact sur la valeur des biens
La décote climatique
Les études des notaires de France confirment une décote significative pour les biens exposés aux risques climatiques. En moyenne, un bien situé en zone inondable se vend 15 à 20 % moins cher qu’un bien comparable hors zone. Dans les zones à risque RGA élevé, la décote atteint 15 à 25 %.
Cette décote est appelée à s’accentuer. Les acquéreurs sont de plus en plus informés et les diagnostics obligatoires (ERP, RGA, DPE) rendent ces risques transparents lors des transactions.
L’impact sur les prêts immobiliers
Les banques intègrent désormais le risque climatique dans leurs critères d’octroi de prêt. Un bien situé en zone inondable ou à risque RGA élevé peut se voir appliquer une décote de valeur, réduisant le montant empruntable. Dans les zones les plus exposées, certains établissements refusent tout simplement de financer l’acquisition.
Les obligations réglementaires en 2026
Depuis 2025, le diagnostic RGA est obligatoire pour toute vente immobilière dans les zones à risque moyen ou fort. Le vendeur doit fournir une étude de sol G5 (géotechnique préalable) si le bien est situé en zone argileuse.
Le DPE a été enrichi d’une mention sur la vulnérabilité climatique du bien, indiquant le niveau d’exposition aux risques naturels. Cette mention, visible par les acquéreurs, influence directement la négociation.
Le plan de prévention des risques naturels (PPRN) est consultable en mairie et en ligne sur Géorisques. Il définit les zones constructibles, les prescriptions de construction et les règles d’urbanisme applicables.
Stratégies pour les propriétaires et investisseurs
Avant d’acheter
Vérifiez systématiquement la situation du bien sur Géorisques (georisques.gouv.fr). Consultez le PPRN de la commune. Exigez les diagnostics RGA et DPE à jour. Si le bien est en zone à risque, demandez une décote cohérente avec le niveau d’exposition.
Pour une construction neuve, une étude de sol G5 est obligatoire en zone argileuse. Prévoyez un budget de 1 500 à 3 000 € pour cette étude, qui permettra d’adapter les fondations au terrain.
Pour les propriétaires actuels
Si votre bien est exposé au RGA, des travaux de reprise des fondations (micropieux, injection de résine) coûtent 10 000 à 50 000 € selon la gravité. Des aides existent via le fonds Barnier et les subventions locales.
Pour les zones inondables, les aménagements de protection (batardeaux, clapets anti-retour, pompes de relevage) permettent de réduire le risque et peuvent faire baisser la prime d’assurance.
Liens internes
Consultez notre guide sur les aides à la rénovation énergétique qui couvre aussi certains travaux de mise en sécurité climatique. Découvrez notre dossier sur la rénovation des copropriétés face aux normes environnementales. Et pour savoir comment valoriser un bien, lisez notre analyse de l’impact du DPE sur le prix de vente.
Questions Fréquentes
Qu'est-ce que le retrait-gonflement des argiles (RGA) ?
Le RGA est un phénomène naturel lié à la variation de la teneur en eau des sols argileux. En période de sécheresse, le sol se rétracte (retrait) et en période de pluie, il gonfle (gonflement). Ces mouvements de terrain peuvent provoquer des fissures graves sur les fondations des bâtiments, rendant les maisons inhabitables. En France, 10,4 millions de maisons individuelles sont concernées.
Quels sont les diagnostics obligatoires liés aux risques climatiques en 2026 ?
Depuis 2025, le diagnostic de risque RGA (retrait-gonflement des argiles) est obligatoire pour toute vente immobilière dans les zones à risque moyen ou fort. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) intègre désormais une mention sur la vulnérabilité climatique du bien. L'étude de sol G5 (géotechnique préalable) est obligatoire avant toute construction en zone argileuse.
Comment les risques climatiques impactent-ils le prix de l'immobilier ?
Les biens situés en zones inondables ou à risque RGA élevé subissent une décote de 15 à 30 % par rapport à des biens équivalents en zone saine. Cette décote s'accentue avec la multiplication des sinistres climatiques. Les assureurs augmentent également les primes, ce qui réduit la capacité d'emprunt des acquéreurs.
Peut-on assurer un bien immobilier en zone inondable en 2026 ?
Oui, grâce au régime CatNat (Catastrophes Naturelles) qui garantit une couverture pour tous les biens assurés. Cependant, les franchises ont été relevées en 2026 et peuvent atteindre 3 000 à 5 000 € pour les sinistres climatiques. Dans les zones les plus exposées, certains assureurs refusent de nouvelles polices, obligeant les propriétaires à passer par le Bureau Central de Tarification (BCT).