Le métier de marchand de biens attire de plus en plus d’investisseurs en 2026. Acheter des biens immobiliers pour les revendre après travaux ou revalorisation, c’est le principe d’une activité qui peut être très lucrative - mais aussi fortement réglementée et fiscalement complexe.
Contrairement à l’investisseur locatif classique qui perçoit des loyers, le marchand de biens réalise des plus-values à court terme qui sont imposées comme des bénéfices commerciaux. Ce statut particulier offre des leviers fiscaux puissants, à condition de respecter des règles strictes. Voici tout ce qu’il faut savoir pour se lancer.
1. Qu’est-ce qu’un Marchand de Biens ?
Un marchand de biens est une personne physique ou morale qui achète des biens immobiliers dans l’intention de les revendre dans un délai court (généralement moins de 5 ans) et d’en tirer un bénéfice. Le cœur du métier consiste à dégager une marge sur chaque opération en achetant en dessous du prix du marché et/ou en créant de la valeur par des travaux de rénovation.
Ce qui distingue le marchand de biens de l’investisseur classique
| Critère | Marchand de biens | Investisseur locatif |
|---|---|---|
| Objectif | Revendre avec plus-value | Louer pour des revenus |
| Durée de détention | < 5 ans | > 5 ans, parfois 20+ ans |
| Régime fiscal | BIC (IR ou IS) | Revenus fonciers (location vide) ou BIC (meublé) |
| TVA | Applicable sur les ventes | Pas de TVA sur les loyers (sauf option) |
| Nature de l’activité | Professionnelle, habituelle | Patrimoniale, occasionnelle |
Important : L’administration fiscale considère qu’il y a activité de marchand de biens dès lors que les achats-reventes sont habituels (plus d’une opération isolée) et réalisés avec intention spéculative. Une simple revente après 2 ans de location ne suffit pas à caractériser l’activité.
2. Le Statut Juridique : Quelle Structure Choisir ?
Le choix de la structure juridique est fondamental car il détermine votre régime fiscal, votre responsabilité et votre capacité d’emprunt.
L’Entreprise Individuelle (EI)
La forme la plus simple, mais aussi la plus risquée. Le patrimoine personnel et professionnel sont théoriquement séparés depuis la loi Pacte, mais en pratique, les banques exigent souvent des cautions personnelles.
Avantages : Simplicité de création, comptabilité allégée (régime micro-BIC possible jusqu’à 188 700 € de CA). Inconvénients : Responsabilité personnelle, imposition à l’IR (progressif).
L’EURL / SARL à l’IS
La structure la plus courante pour les marchands de biens. La société est imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui offre plusieurs avantages :
- Imposition à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (sous conditions) puis 25 %
- Possibilité de déduire la rémunération du gérant
- Responsabilité limitée aux apports
- Meilleure crédibilité auprès des banques
L’option IR est possible pour les petites structures (moins de 5 salariés, CA < 7,6 M€), mais elle est moins avantageuse fiscalement en phase de croissance.
La SASU / SAS
Alternative à la SARL, plus souple dans son fonctionnement, mais avec un coût social plus élevé pour le dirigeant (assimilé salarié). L’IS s’applique.
La SCI
Certains montages utilisent une SCI à l’IS pour exercer l’activité de marchand de biens. Ce n’est pas l’usage le plus courant, mais cela peut être pertinent pour des opérations en groupe familial.
3. La Fiscalité du Marchand de Biens
Les BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
L’activité de marchand de biens relève obligatoirement des BIC, quel que soit le statut juridique choisi. Cela signifie que la plus-value réalisée sur chaque vente est intégrée au bénéfice de l’entreprise et imposée comme tel.
En IR (micro-BIC) : abattement forfaitaire de 71 % pour les ventes de marchandises (biens immobiliers), applicable jusqu’à 188 700 € de CA. Mais attention : l’abattement est calculé sur le prix de vente, pas sur la marge - ce qui peut être défavorable si la marge est faible.
En IR (réel) : le bénéfice est calculé en déduisant le prix d’achat, les frais (notaire, agence), les travaux, les frais financiers et les frais généraux.
En IS : le bénéfice net est imposé au taux de l’IS (15 % ou 25 %). Les dividendes distribués sont ensuite soumis à la flat tax (30 %) ou au barème progressif.
La TVA : Un Mécanisme Clé
Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses ventes (20 %). Mais grâce au mécanisme de la TVA sur marge, il peut :
- Récupérer la TVA sur les travaux de rénovation
- Appliquer la TVA sur la seule marge lors de la revente (sous certaines conditions)
- Opter pour la TVA sur l’acquisition pour récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat (si le vendeur est assujetti)
Ce mécanisme est particulièrement avantageux lors de l’achat d’un bien à un promoteur ou à un autre professionnel assujetti.
La Plus-value Professionnelle
Contrairement aux particuliers qui relèvent du régime des plus-values immobilières (avec abattements pour durée de détention), le marchand de biens est imposé sur le résultat de chaque opération comme un bénéfice commercial. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention. Ce qui incite à des rotations rapides.
4. Le Financement des Opérations
Le Crédit Bancaire Classique
Les banques apprécient généralement les marchands de biens car les opérations sont de courte durée et la sortie est programmée. En 2026, avec des taux de crédit autour de 3,5 à 4 % pour les professionnels, le financement reste accessible.
Conditions typiques :
- Apport personnel : 20 à 30 % du prix d’acquisition
- Durée du prêt : 12 à 24 mois (bridgélon)
- Taux : légèrement supérieur au crédit immobilier classique
- Garantie : hypothèque ou caution personnelle du dirigeant
Le Crédit Relais et le Bridgelon
Le crédit bridgélon (ou crédit-relais promoteur) est spécifiquement conçu pour les marchands de biens. Il finance l’achat et les travaux, et prévoit le remboursement lors de la revente. Certains établissements proposent même des prêts in fine où seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit.
L’Apport Personnel
Contrairement à l’achat immobilier sans apport pour un particulier qui peut se faire via le PTZ, l’activité de marchand de biens exige un apport personnel conséquent. Sans apport, difficile d’obtenir un financement professionnel.
5. Les Aspects Réglementaires
Pas de Carte Professionnelle… Mais des Obligations
Le marchand de biens qui agit pour son propre compte n’a pas besoin de carte professionnelle d’agent immobilier. En revanche :
- Déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce
- Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
- Respect des règles de la vente immobilière (diagnostics obligatoires, DPE, etc.)
Si le marchand de biens réalise des transactions pour le compte d’autrui (mise en relation, intermédiation), il doit être titulaire de la carte T (Transactions sur immeubles et fonds de commerce) délivrée par la CCI.
La Garantie Financière
Depuis la loi Hoguet, tout professionnel de l’immobilier manipulant des fonds pour le compte d’autrui doit détenir une garantie financière. Le marchand de biens agissant pour son propre compte n’y est pas soumis, mais il doit respecter les règles de dépôt de fonds si des clients lui confient des sommes.
6. Les Opérations Types du Marchand de Biens
Le “Flip” Immobilier
Acheter un bien en mauvais état, le rénover rapidement (3 à 6 mois) et le revendre au prix du marché. C’est l’opération la plus courante. La marge brute varie entre 15 % et 30 % du prix de vente, selon l’ampleur des travaux.
La Division Parcellaire
Acheter une grande propriété avec terrain, diviser le tout en plusieurs lots et revendre chaque lot séparément. Cette technique nécessite des compétences en urbanisme (permis d’aménager, lotissement) mais peut générer des marges très importantes.
La Transformation d’Usage
Acheter un local commercial ou un bureau, obtenir un changement d’usage (avec la mairie), réaliser les travaux de transformation, et revendre en logement. En 2026, avec la pénurie de logements dans les grandes villes, ce type d’opération est particulièrement rentable - à condition de maîtriser les règles d’urbanisme.
À noter : Si vous achetez un bien pour le transformer, pensez à vérifier les contraintes du PLU et les éventuelles réglementations sur les passoires thermiques. Depuis 2025, un bien classé G ne peut plus être loué, ce qui impacte également sa valeur de revente.
7. Les Erreurs à Éviter
1. Sous-estimer les Frais de Notaire
Les frais de notaire dans l’ancien (7-8 %) grèvent la marge. Lors d’une acquisition par un professionnel, ils sont généralement réduits à 1,5-2 % (TVA sur marge), mais il faut bien négocier l’option pour la TVA dans l’acte.
2. Négliger le DPE
Un DPE défavorable (F ou G) peut bloquer la revente ou imposer des travaux supplémentaires. Vérifiez toujours le classement énergétique avant d’acheter. L’impact du DPE sur le prix de vente est devenu considérable.
3. Oublier les Frais de Portage
Plus l’opération dure, plus les frais grèvent la marge : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété. Une opération de marchand de biens doit être rapide. Si elle dure plus de 2 ans, la rentabilité s’effondre.
4. Ignorer la Fiscalité
L’administration fiscale est particulièrement attentive aux marchands de biens. Une erreur sur la TVA ou la qualification des revenus (BIC vs plus-value) peut entraîner des redressements importants. Faites-vous assister par un expert-comptable spécialisé.
8. Marchand de Biens vs Autres Stratégies Immobilières
Pour ceux qui hésitent entre plusieurs stratégies, voici un comparatif rapide :
- Marchand de biens → capital travail, rendement élevé, risque modéré, fiscalité BIC
- Investisseur locatif (nu), voir notre comparatif micro-foncier/réel → capital patrimoine, rendement modéré, fiscalité foncière
- SCPI (voir notre guide SCPI 2026) → capital placement, rendement passif, fiscalité selon le type
- LMNP (voir notre guide complet) → capital travail + patrimoine, bons rendements, fiscalité BIC
Conclusion
Devenir marchand de biens en 2026 est une voie passionnante et potentiellement très rentable pour qui maîtrise les aspects juridiques, fiscaux et financiers. Le marché offre des opportunités, notamment avec la décote des biens énergivores et les besoins de rénovation urbaine.
Mais attention : ce n’est pas une activité à prendre à la légère. La fiscalité est exigeante, les banques sont prudentes, et la concurrence s’intensifie dans les zones tendues. La clé du succès ? Une connaissance fine du marché local, une capacité à estimer précisément les travaux, et un financement bien structuré. Et surtout : ne jamais sous-estimer le temps et le coût des travaux de rénovation.
Questions Fréquentes
Quelle est la différence entre un marchand de biens et un investisseur immobilier classique ?
Un marchand de biens achète pour revendre avec une plus-value à court terme (moins de 5 ans). Il relève des BIC et non des revenus fonciers. À l'inverse, un investisseur classique achète pour louer et percevoir des loyers.
Quel est le régime fiscal du marchand de biens en 2026 ?
Le marchand de biens relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il est soumis à la TVA sur ses ventes et peut opter pour l'IR ou l'IS. L'option pour la TVA sur l'acquisition permet de récupérer la TVA sur le prix d'achat.
Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?
Non, le marchand de biens n'a pas besoin de carte professionnelle d'agent immobilier s'il agit pour son propre compte. En revanche, s'il négocie pour le compte d'autrui, il doit être titulaire de la carte T.